浅谈我国房价上涨过快原因及对策__期刊目录网,论文发表,发表论文,
所属栏目：推荐论文 发布时间：2011-02-25浏览量:82
副标题#e# 【摘要】 我国城市近几年获得高速迅猛发展，城市高速发展带动了住宅市场的发展。住宅市场的高速发展又促进了经济的快速增长，两者相互影响，住宅经济已经成为我国现阶段经济发展的主要支柱之一。但是在现阶段住宅市场高速发展的同时，由于各种因素的影响也导致了我国现阶段住房价格居高不下。本文就城市房价居高不下的问题进行了认真探讨，分析了我国现阶段房价过高的原因，并对控制房价过快增长进出了自己的观点。
【关键字】房价 上涨过快 原因 对策
一、我国近年来房价上涨过快的的原因分析
造成房价快速上涨的因素是多方面的，既有需求层面的，也有供给方面的。
1、市场需求过度旺盛
从需求方面讲，住宅需求主要包括城市化进程加快带来的刚性需求、城市居民改善住房条件的主动需求、城市拆迁改造带来的被动需求以及部分投资者的投资和投机需求等。首先，从潜在需求来看，目前，中国刚刚进入城市化的加速阶段，一直到2050年，中国都将处于城市高速发展的时期。城市化进程的加快，导致大量的流动人日涌入城市。专家估计，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55～60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，而我国现有城镇居民4.9亿人，也就是说未来15年左右将约有3～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。其次，从有效需求测算，不断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利时机，原有城市人口存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就有支付能力或借助于银行信贷就具备支付能力的需求。此外，我国目前很多城市为了改善城市面貌，旧城改造和城市建设的力度很大，由此产生了大量的被动需求。最后，居民的投资性购房需求增加。由于房地产不仅具有消费品属性，也具有投资品属性，所以房地产市场上的需求除了自住性需求外，还存在着大量投资性需求。尤其是近年来，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面银行存款利率较低。于是，大量社会资金在缺乏其他更好投资渠道的情况下，纷纷进入房地产市场，造成部分城市的房地产投资需求迅速扩大。
2、房地产供给结构失调，各级市场供给不足
长期以来我国住房供给结构不合理，经济适用住房和廉租房供给比例太小，高价商品房的供给比例占据主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。别墅高档公寓每年的新开工面积相对于经济适用房新开工面积的比重在不断上升，前者每年增加，后者却停滞不前甚至下降。这样就形成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应明显不足，在高档住房“成本推动”和中低档住房“需求拉动”的共同作用下，引起房价的全面上涨。
3、住房投机对房价的拉动
是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引发了涉外投机需求。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与#p#副标题#e#人们的收入水平还是有很大的差距，但大部分舆论还是看好房地产，有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨8—10年，预期末来房地产还有很大的升值空间。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国企业的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调，但速度远远赶不上企业的投资回报率。再者，目前我国的贸易顺差和外汇储备较大，货币流通速度较快，其结果是要么会拉动物价上涨，要么会推高资产价格，但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，所以人们便会选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。
4.建筑成本刚性上升
由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。
可见，以上各种住房原因是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。
二、防止房价过快上涨的对策
房价上涨过快，不利于房地产行业自身发展，不利于经济金融的稳定，也与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此，房地产市场调控应坚持"稳"字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平。针对我国房地产目前仍然存在的问题，对我国房地产市场调控有以下建议：
1、大力培育房地产市场，进一步拓宽租售并举的市场供应。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
2、完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房档案和分配制度，根据实际需求安排住房投资和住房分配。
3、加快财政税收体制的改革，扩大房地产税基，考虑开征新税种。在房地产保有环节，将房地产税、城市房地产税与土地使用税合并，制定统一的房地产税。在房地产申请环节，要统一内外资房地产企业所得税制，适当降低税率，为内外资房地产企业公平竞争创造良好的税收环境。加强对个人所得税的征收与管理。同时，可以考虑对开发经济适用房、廉租房等提供税收优惠，鼓励提供保障住房。
4、调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。
5、对货币政策动态微调，严格执行二套房贷政策。针对我国住房市场存在结构性需求过旺等问题，应采取切实有效措施抑制不合理需求。金融监管部门应督促商业银行严格执行按揭贷款首付款比例政策；严格限制信贷资金违规进入房地产市场，住房信贷增长一定要与经济增长、借款者的还款能力相匹配。在经#p#副标题#e#济企稳回升和物价进一步升高时及时上调利率。借鉴国际经验，对非本地购房者（包括境外和非本地区）尤其是购买多套住房者进行一定的政策限制。加大外资流向房地产市场的监管。
6、建立和完善房地产市场信息系统，加强市场监控。市场规范和信息公开透明有利于市场主体形成合理预期，避免盲目投资和消费。建议各相关部门加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享。建立房地产风险预警系统，提供公开、透明、权威的动态信息
三、住房价格的有效控制
安居是民生之本。近年来我国房价上涨远远超过居民收入增长，建立在脱离普通老百姓真实需求基础上的房地产发展必定是不可持续的。房地产政策要坚持以科学发展观为统领，坚持以人为本，从构建社会主义和谐社会的高度出发，千方百计满足普通老百姓的自住需求，抑制投资需求，严厉遏制投机需求，促进房地产市场健康稳定发展。
[参考文献]
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