所属栏目：房地产论文发表 发布时间：2011-02-25浏览量:107
摘要：发展市场经济房地产建设，促进技术进步，改进房地产质量，提高社会经济效益，维护国家和人民的利益，使标准化工作适应房地产发展的需要，这些都需要测绘的支持。本文对房地产商品楼测量工作中的技术问题详细解剖，归纳技术要点，总结经验，为今后工作的开展提供一些参考。
关键词：房地产;测量;技术;要点;商品楼
一、房地产测量工作技术问题及解决方法
为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧，操作上有难度，有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
1.检定仪器和棱镜常数问题
由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。
2.房屋测量中的偏心测量问题
一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。
3.对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况。
4.共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照"谁受益，谁分摊"的原则，逐级进行分摊。
如何解决以上问题?可以考虑从以下几个方面入手：
第一，要努力提高房产测绘单位的专业技术水平，健全、完善质量控制体系，提高房产测绘行业从业人员素质。可以考虑尽快建立房产测量师和房产测量员制度，从根本上改进房产测绘工作的整体状况，减少乃至杜绝因测绘工作失误导致的商品房面积纠纷。
第二，房产管理部门、房产测绘单位都应加强宣传和普及房产测绘知识的工作。事实上有大量房产业主、甚至一些房产开发企业，都对房产测绘知识了解甚少，这导致业主误会、疑惑较多，真正有问题时又维权困难，而开发企业也会因此走不少弯路，造成浪费和损失。
第三，目前的产权登记和房产测绘的工作方式，导致开发方在其中扮演的角色过重，而业主的参与程度相对较低，其利益难以得到积极和充分的保障。所以房产管理部门和测绘单位可以考虑在管理制度和工作方法创新，提高业主的参与程度，事先充分平衡各方利益，避免事后矛盾问题出现。
第四，应当加强建设各相关部门的联系、沟通和协调，从土地、规划到设计、施工，都严格依法办事，避免出现建筑物客观状况与法规文件要求不符，土地、规划、设计、施工互不协调和开发方随意变更等情况。
二、案例分析及体会
要测绘计算如图所示的五幢连体的商住楼，本人总结及归纳的以下几条工作步骤给大家指导更正。
1.对所测量的楼盘(最好已拆除外墙排栅，保证测量的准确性)进行测量地形地貌工作，根据测量数据利用CASS7.0测绘成图软件中绘制出测量的地形出来，对该楼盘的基底建筑物比对该土地证的宗地图，及时了解到该楼盘的建筑物有否超出用地红线，对开发商是否需要更换该楼盘的土地证做出提前的通告准备工作，为日后该楼盘的土地分摊#p#副标题#e#工作做准备。
2.在测量该楼盘的地形同时，另一组测量员要对每一楼层、各商铺、各单元、各功能房间等建筑面积进行勘丈工作，记录好各个原始数据，方便与所测量的地形数据作一个对照工作，在绘制各楼层单元及其间隔时发现有问题及时进行复尺复核工作，做到同一型号不同楼层的各个单元房的尺寸都应在丈量的误差范围之内，发现问题立即与开发商通报，对有问题的单元进行处理，而处理的方法是对间隔墙进行重砌还是根据现状毛房数据作为主间套内建筑面积计算等等的方法。
3.根据测量勘丈得出的数据，在测量图形的绘制过程中，先要绘制出各楼层的建筑面积红线图，计算出各楼层的建筑面积，得出该楼盘的总产权面积(即总建筑面积)(如表1)。在该楼盘中我们不难可以理解每幢单元房都有自己的各楼层的梯间，也是该幢住户的住宅建筑面积。由此方法我们也可以计算出各层各功能的建筑面积(如表2)，计算出各个功能建筑面积(如表3，在这个楼盘当中由于商铺和停车场只有自己独立的一层建筑范围，所以在此不再表述这两个功能的明细表格)，然后我们应该对照之前所计算楼盘的总建筑面积，核实出各功能块面积有否计算错误，或者当层各功能块相加起来是否等于该层的建筑面积，以核实有没有定义各功能块范围的时候有重叠部分或漏算部分，做到自我检查程序。
4.通过对楼盘的测量规范要求，认定出三大确权功能块及共有建筑面积分摊，而三个功能块分别为住户部分、商户部分及停车场部分。我们根据房产测量规范将共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，把三大功能的建筑面积，进行一级分摊(如表4)，分摊到各功能区再进行二级分摊，把分摊的分摊面积和功能区原来自身分摊的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户，套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。两个功能区以上的楼盘，一般至少进行二级分摊，
5.如表4所示的计算流程，我们已经计算出三大功能区的建筑面积，那我们就开始计算各功能的套内面积，根据按比例分摊的原则，就可以把该功能或幢的共有分摊面积分摊到各套或各户当中，从而得出各自的产权面积。
6.既然已得出各套的产权面积，我们就要着手计算各套的土地分摊面积。如图1所示的连体楼楼盘，在楼盘开线时我们就要和楼盘的土地使用证作验证，查看楼盘实际的建筑物位置有否超出用地红线，到竣工验收时进行测量核实现状建筑物与开线报告、用地红线三者的关系，及时对楼盘的座落位置有一个全面的了解。如该案例所示，如果建筑物没有超出用地红线，我们可以根据用地面积作该楼盘的土地分摊总面积来分摊计算。
对于一些功能层次比较少的楼盘我们可以用这种测量步骤及流程来绘图计算，从而延伸到多功能多层次结构的楼盘上。而且可以让开发商、用户、主管单位都有一个比较明晰的了解过程，方便自我检查，提高面积测算的精度。
中山市某楼盘用地平面关系图
中山市某楼盘各层平面图
表1 中山市某楼盘各层建筑面积表
建筑面积
一层2597.70
二层2837.52
三层1887.17
四层1887.17
五层1887.17
六层1887.17
七层102.44
合计13086.34
表2中山市某楼盘各层各功能建筑面积明细表
各 层 各 功 能 建 筑 面 积 明 细
建筑及公共面积住户部分商铺消防通道值班休息室水电房上落车道停车场合计
一层181.852026.49118.0032.1177.21162.04 2597.70
二层90.53 211.672535.322837.52
三层1887.17 1887.17
四层1887.17 1887.17
五层1887.17 1887.17
六层1887.17 1887.17
七层102.44 102.44
合计7923.502026.49118.0032.1177.21373.712535.3213086.34
停车场包括：小汽车位、摩托车位、车场通道3个部分。
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表3 中山市某楼盘住宅功能各层建筑面积明细表
住 宅 功 能 各 层 建 筑 面 积
层数1幢2幢3幢4幢5幢合计
一层55.2144.7418.5418.5444.82181.85
二层18.5418.5418.5418.5416.3790.53
三层375.34375.34375.34375.34385.811887.17
四层375.34375.34375.34375.34385.811887.17
五层375.34375.34375.34375.34385.811887.17
六层375.34375.34375.34375.34385.811887.17
七层20.7620.7620.7620.7619.40102.44
合计1595.871585.401559.201559.201623.837923.50
参考文献
[1]龚英亮：《对“共有建筑面积”和“公用建筑面积”的探讨》，载《城市技术监督》2002年第2期。
[2]李向明：《房产测量技术探讨》，载《大众科学》2007年第1期。
[3]张勇：《浅谈房产测量中“幢”的划分》，载《中国科技信息》2007年第15期。
[4]郭义：《留心面积误差四要则》，载《北京房地产》2003年第4期。