房地产开发设计阶段成本控制的重要性__期刊目录网,论文发表,发表论

所属栏目：房地产论文发表发布时间：2011-02-25浏览量:160 　　

副标题#e#  在项目开发过程中设计工作是为了完成前期策划定位的一个关键内容，也是房地产开发成本控制的关键阶段。房地产设计阶段的成本控制管理直接关系着房地产项目的成败，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。设计的成果是由建筑设计院完成的，但是房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
1.     项目前期策划市场定位：一个房地产项目在取得开发土地后必须组成强有力的前期策划、市场调研班子，一般由公司老总担任总决策人，然后组织公司相关部门的市场营销、设计管理、工程管理、物业管理、财务管理等人员进行项目前期市场调研，做出分析报告，为后续设计工作提供依据。项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
1．1市场调查：开发商要做的第一件事，就是委托专门的调查公司展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。管理要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性和竞争公司的内部情报。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析我公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望。市场调查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。
1. 2设计任务书:在经过前期的市场调查分析后得出开发项目的市场定位，产品类型等详细要点。然后根据以上内容编制设计工作任务书。设计任务书是项目的灵魂和技术核心，他影响着公司的一系列决策和经济战略的确定。以我公司开发的同人山庄别墅项目为例，设计任务书要确定与前期策划相吻合的各项经济技术指标。比如，作为远郊别墅区域，项目周边已开发或正在开发的别墅项目有以大面积独栋高端别墅，也有中等面积中端别墅，还有以排屋为主的项目，销售比较好的是中端别墅项目。结合我公司实际情况，作为一个没有别墅开发经验的公司，以中端别墅产品开发比较切实可行的，同时把原规划的部分排屋产品修改为面积在250平方的紧凑型小间距的以围和院落形式的小户型独栋别墅，这种产品更符合中国人喜欢独栋住宅的需求，而且提高了楼盘整体档次，同时又避免了总价过高的问题，加快销售速度和资金回笼。这也是在当前不断变化的房地产形势下对房地产公司提出的要求，就是产品要根据形势变化不断对产品类型进行调整，来符合市场需求。设#p#副标题#e#计任务书在下达后就不容易调整，所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在设计任务书中考虑进去，为今后自我调整留出余地。我公司开发的同人山庄项目在前期策划定位为中等楼盘档次，存在定位不清的问题，中等档次是一个比较笼统的概念，应该有所量化，作为一个没有别墅开发经验的公司，切实可行的就是参照其他已建楼盘和相邻项目的情况，比如要达到其他可比较楼盘的水准，大的就要确定容积率、绿化率等经济指标，细化的要基本确定设计单位设计费价格范围，也就基本确定了设计水平，在同等设计费的情况下就要了解设计院以往的作品，最重要的是相应设计团队的选择和指定。进一步还要细化户型面积、建筑风格、建筑材料等，通过楼盘定位和比较楼盘的用材水平来确定。例如面砖用国产什么价格水平，门窗用铝合金型材还是实木材料等等。只有做好以上工作，才能避免项目实施过程中的随意性，尽量避免偏差。
2.    设计执行：在项目定位明确，设计单位选择确定完成后，就是设计过程中成本控制。
2.1 房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。在同人山庄的方案设计阶段要求达到扩初设计深度，这也是根据地形高差大、别墅户型多、立面复杂，从方案设计直接进入施工图设计会带来很多细部设计问题，而给施工过程中带来困难。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。在同人山庄设计过程中因为项目定位没有量化，造成设计偏差，浪费的精力延误了设计时间。在设计单位的选择上，一期方案设计前后换了3家设计单位，这也给后续几家设计单位造成了严重的时间挤压，影响了设计时间和设计质量。如容积率问题，从最初的0.3减到0.27，户型面积从底层不算产权面积后改为全部算产权面积，造成户型面积偏大，这些是项目前期定位不明确，市场分析模糊造成的。也给以后的销售带来困难。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。
2. 2要把项目定位对设计单位进行交底，使设计单位明确自己的任务和设计标准，并在设计过程中准确实施和控制，这一点最为重要。
3. 设计过程中的成本控制：设计工作中规划方案设计为龙头。根据同人山庄所处地理位置和地形以及项目前期定位的容积率要求，大规模的土石方工程是很难避免，如何控制土石方量是当务之急，通过调查，现场多余的土石方没有出路，这就要求在规划设计时尽量土石方现场内部平衡，避免外运，避免出现外运费用。在实际规划设计中由于一期地形整理土石方多余量很大，结合项目后几期的规划设计，把一期的大量多余土石方#p#副标题#e#在后几期场地进行平衡掉，做到了项目土石方综合平衡，节约了开发成本。
3.    1在设计中聘请相关设计专家和市场部门进行深入仔细的设计审查，发挥公司工程技术人员的技术优势。从规划方案设计到施工图设计，再细化到建筑外立面设计、门窗设计、幕墙设计、室内设计、景观设计、山区防洪设计、总图设计、综合管线、道路设计等专业设计工种，尽可能请专家审查，根据专家意见做出修改完善。而且不但要有设计专家的审查，还要求项目策划和公司工程部门进行设计审查，保证设计成果符合策划意见和市场需求，并在不断的市场变化中及时调整设计成果。设计审查工作对同人山庄设计和开发建设带来很大的帮助。一期规划设计经过多轮的调整比最初的规划设计有了很大的进步。同时要求结合地形进行建筑方案设计，从而减少土石方开挖量。在各项深化设计时过程中随时与设计单位保持沟通，在设计有阶段性成果时，就要及时审查，控制设计质量和建造成本，及时发现设计问题，把设计问题解决在过程中，在设计成果完成后尽量减少修改量和控制建造成本。在同人山庄结构设计时，对地质勘探成果进行审核时提出勘察单位提供的地基承载力偏低，经过专家和公司专业人员会同勘察单位反复论证，最后勘察单位同意地基承载力提高50%，从而大大降低了建筑基础的造价。类似设计优化还有很多，所以进行设计过程控制是控制建造成本的关键环节。
3.2施工图设计工作中各工种的成本控制：首先是结构设计，在结构设计前，根据项目所在地形和地质情况，本项目的定位目标以及室内设计需要设计确定为钢筋砼框架结构，基础采用天然基础和人工挖孔桩相结合的基础形式，在基岩明露的地方采用天然基础，由于地形的坡度现状部分采用人工挖孔桩，这样可以节约基础建造成本。在上部结构设计时，尽量柱网布置规整，上下对齐，这样不但有利于室内梁柱整齐，平顶干净，同时也避免了增加梁柱的数量，节约了工程成本。在水电、弱电等相关专业设计时，尽量减少管线用量，考虑是毛坯交房，强电设计仅在户内设置总配电和楼层配电，在验收规范允许的情况下尽量减少管线、配件的数量。卫生间由于采用了下沉式设计废污水只到总管，卫生间各接口需求由业主自理，这可节约大量的成本投入。由于是毛坯房交付，户内墙面和平顶以混合砂浆抹灰，取消涂料饰面，节约造价。
3.3建筑材料的价格控制：根据楼盘定位和设计要求初步确定各种建筑材料品种、规格、材质。然后通过市场了解、比较，同时按照公司相关制度，由总师办、项目工程部选择入围材料品牌，保证每种材料有三家以上的品牌可供选择。材料的成本控制的关键是设计中使用与楼盘定位相对应的材料档次，在市场调查时要扩大选择面，反复比较各个厂家、品牌。同时要了解清楚各种材料的性能、指标、材质特性、规格的差异以及生产工艺等等。有时往往从表面看材料外观差不多，但是生产工艺，性能指标却相差很大，这就要求我们实地考察厂家生产工艺，了解材料应用实例情况，通过多品牌的比较、询价，使选用的材料达到最高的性价比。在选材时要避免一味强调价格便宜，材料品质、质量无法得到保证，给工程质量留下隐患。
3.4施工过程中设计、材料方面的成本控制：首先在前面设计过程中要做到尽可能的完善、合理，这样才能避免在施工中出现大的成本控制偏差。对施工中可能出现的设计变更要提前发现，这就要求现场施工管理人员在开工前仔细审核设计图纸，提前发现设计问题，及时联系设计单位，做出合理的修改。公司管理人员要会同设计人员讨论，需要时实地勘察，反复比较，制定最合理的变更方案，经公司各方审查后确定，保证变更修改质量和成本合理增加或减少。一个好的管理人员不但能对设计成果提出问题，还要能根据实际情况提出设计优#p#副标题#e#化意见，从而节约建设成本。在施工中必须使用经筛选已确定的各种建筑材料，不允许随意调换。施工管理人员和监理人员必须严格监督，要仔细核对材料品种、规格、性能指标等，保证材料使用正确，从而确保设计成果能够在实际施工中得以完美的实现。