所属栏目：经济学论文发表 发布时间：2011-02-25浏览量:107
副标题#e#摘要: “房价高，买房难”是近年来义乌市居民反映比较强烈和普遍关心的问题。本文从房价收入比角度，探讨了2001—2009年义乌市房地产价格运行的状况，分析了目前义乌市住房价格水平和居民的可承受力，并提出了相应的建议。
关键词:房价收入比 房地产市场 可支配收入
“房价高，买房难”成为近年义乌市居民反映比较强烈和普遍关心的问题。在经历2008年金融危机后的房价下跌后，2009年义乌市房价稳步上升，部分区域甚至超过2007年的同期房价水平，在此背景下，义乌市城镇居民对目前住宅价格承受能力如何、义乌市房地产价格的未来走势如何就成了义乌市政府、媒体及其它社会各界人士关注的热点问题。
一、居民对住房价格承受力的判断标准——房价收入比指标
住房价格承受力反映的是一个家庭从市场购买或租赁住房的支付能力。它指的是居民在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。目前，衡量居民住房价格承受力的方法有房价收入比、月付收入比、贷款收入比等，由于房价收入比能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，相对真实地反映居民对住房价格的承受能力，而且计算也相对简便，因而本文选取它作为判断义乌市居民对住房价格承受力的标准。
（一）房价收入比的定义
按照联合国人类住宅中心所发布的《城市指标指南》中所指，房价收入比是指居住单元的中等价格与中等收入之比，是衡量居民购买商品住房能力的重要指标。国内对于房价收入比的定义大致可以归为两类，一类是一套中等水平住房的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例，一类是平均每套住房市场价格与平均每户居民家庭年收入的比例，后者更精确一些。
（二）房价收入比计算公式及衡量标准
房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭年平均可支配收入。其中，每套住房平均价格总额=商品住宅均价×人均住房面积×平均家庭人口数，居民家庭年平均可支配收入=城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数，所以房价收入比=商品住宅均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。
1989年10月，世界银行住房问题研究专家里诺德在香港大学城市研究中指出，在发达国家，房价收入比在1.8-5.5之间，在发展中国家，该数在4-6之间。随后，世界银行亚洲区中国局在1992年出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了里诺德的观点。目前，国内理论界普遍采用这一观点。
二、义乌市城镇居民对住房价格承受力实证分析
利用公式房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入，本别计算2001—2008年义乌市新建住房和2008年二手房的房价收入比，计算结果见表1、表2。 
计算结果表明，2001年至2008年期间，义乌市商品住宅房价收入比在3.60至12.01之间波动，最低的2001年为3.60，最高的2007年为12.01。2001—2007年，义乌市商品住宅房价收入比总体呈上升趋势，2008年受房价下跌影响，房价收入比从2007年的12.01下降到8.33，降幅达30.64%，居民对住房价格的承受能力得到增强。从表2可以看出，义乌市2008年各个区域二手房房价收入比差距较大，其中以北苑最高，房价收入比为9.18，高于均值12.78%，城西最低，低于均值17.69。2008年，义乌市二手房房价收入比均值与新建住房房价收入比相当，基本持平。从表1、表2可以看出，义乌市房价收入比明显偏高，目前，不管是新建住房还是二手住房，房价收入比都明显高于世界银行提出的4到6的合理标准。
需要指出的是，随着义乌市城市化进程的加快，城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入义乌市城市房价的统计体系，导致城市总体房价水平降低。如果还按老城区统计的话，房价水平应比公布的统计数据高出很多，房价收入#p#副标题#e#比也将会大于上表的计算值。
三、从房价收入比看义乌市房地产市场存在的主要问题
近年来，随着小商品市场的繁荣发展，义乌市房地产市场发展迅速，但在发展过程中也存在着一些亟待解决的问题。
（一） 住宅产品供应结构的不合理
新建商品房市场普遍出现户型偏大、价格走高的现象，个别房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型的普通商品房很少。2007年义乌市别墅高档公寓的销售面积达16.2万平方米，占义乌市住宅销售面积的31.10%，而90平米以下的住宅和经济适用房的占比只有2.7%和0.5%。这样的住宅产品结构导致低收入阶层的市场供应不足，需求过剩，大户型住房的供应过剩，空置量偏大。截止2008年11月，商品房空置面积达3.3万平方米，比上年同期增长36.3%。
（二）过快上涨的房价超过了居民的承受能力
义乌市城镇居民的收入差距较大，根据2006年义乌市统计局的调查数据，按收入水平可以把居民收入分为五组：低收入组、较低收入组、中等收入组、较高收入组和最高收入组，最高收入组的收入相当于义乌城镇居民年平均可支配收入的2.73倍，是低收入户5091元的10.2倍。对于高收入阶层而言，他们购房的对象可能不是普通住宅，而是高档公寓或者别墅，而对低收入阶层而言，他们可能根本买不起普通商品房，计算他们对房价的承受力意义不大，只有对中间收入的三组家庭而言，房价变动才会对他们的承受力产生实际影响，房价收入比才具有意义。 
从表3可以看出，义乌市中间收入的三组家庭房价收入比均超过国际上房价收入比为6的评价标准，收入越低，房价收入比的比值越高，在现有的收入条件下，中间收入三组家庭对目前住房价格的承受能力都不强，高房价已经不仅让低收入家庭难以承受，即使是中等收入者也很难承受。而且房价上涨太快，居民储蓄增长的速度永远跟不上房价上涨的速度。
（三）房地产市场投机氛围的浓厚
土地在义乌是一种稀缺资源，作为一种财富象征及其供给的零弹性，成为义乌市居民投机追逐的对象，再加上政府对土地供给的严格控制，以及义乌民间借贷市场的发达，导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场。 
从图表3可看出，从2005年开始，受住房价格快速上涨的影响，义乌市的房价收入比快速上升，超过全国及杭州的平均水平，2005年、2007年甚至超过国际大都市——上海，尤其是2007年，房价收入比高达12.01，国内最高的城市深圳也不过13.15，首都北京为13.09. 根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域。所以，2007年义乌市城镇居民的购房压力明显大于其它城市，房价也远远超过了居民收入可承受的范围。2008年，受国际金融危机影响，义乌市房价有所下跌，但从2009年年初开始，房价不断回升，大部分小区的房价甚至超过2007年房价最高水平
四、提高义乌市居民住房价格可承受力的政策建议
义乌市房地产业的健康发展和居民对住房价格可承受力的提高，不仅直接关系到义乌市老百姓的切身利益，也关系到义乌市经济的稳定和健康发展。因此，义乌市政府必须加强对房地产业的调控，要引导和促进义乌市房地产业持续健康发展。
（一）调整供应结构
义乌市目前拥有户籍人口72万，暂住人口100多万，常住人口118.5万人，而全市的土地面积只有1105平方公里。所以，不管从节约土地的角度考虑，还是从满足广大中低收入阶层购房需求的角度考虑，义乌市政府都应通过宏观调控，进一步规范房地产开发#p#副标题#e#经营行为，调整投资结构，改善住宅供应，引导开发商建设套型结构合理的房子，鼓励开发商供应中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房及廉租房。加大消化空置商品房的力度，可将现在积压空置的部.分低价商品房通过政策优惠，减免税费转为经济适用房，由政府提供一定补贴，直接租赁给中、低收人家庭。
（二）努力提高城镇居民的可支配收入，缩小居民收入分配差距
义乌市经济发展快速，城镇居民居民可支配收入在经济的带动下快速增长，从2001年的11490元上升至2008年的28708元，年平均增长率为12.39%。但是，义乌市城镇居民平均收入的高增长是以大量居民收入的少量增长和部分人群的暴富相联系的，对于绝大部分的工薪阶层来说，房价太高，根本买不起房。因此，提高这一部分人群的住房消费能力，是今后义乌市政府的一项重要任务。
（三）规范市场交易，开放房地产成交及相关信息
目前义乌市住宅市场的交易是以新建住宅为主，存量住房交易市场发展缓慢，租赁住房市场不规范，市场交易量很小，导致各收入阶层的人无法通过二手市场的顺畅交易改善住房条件，政府应当积极发展房地产二手市场，降低交易成本，发挥二手市场的缓冲作用，增加整个住宅市场的供应量。同时，政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，要建立网上信息查询制度，及时更新相关内容，保证信息的现时性，相关统计部门还要及时对房价和相关经济指标进行统计分析， 适时调整两者之间可能出现的过大偏差，并做到透明公开，让义乌市居民更好地了解义乌市房地产市场的状况。除此之外，还要建立多层次的房地产市场预警系统,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务。
（四）通过内部挖掘降低房地产开发成本
随着义乌城市化水平的不断提高、城市人口的增加，土地的需求量也在不断上升，再加上义乌是丘陵地区，山丘面积占了全市土地面积的70%以上，使义乌的土地资源非常稀缺，土地价格不断上涨，另一方面，义乌市在旧村改造、工业园区建设上存在冒进，使得大块的土地得不到充分有效的利用，也使得今后的房地产开发陷入被动。2007年，义乌市土地成交价款平均为5265元/平方米。而地价是房价的基础，地价的上涨必然导致房价的上涨。城市是由地面、地上、地下空间协调扩展而成的。义乌市应该在有限的土地资源下，开发利用地上、地下空间，提高城市土地的空间利用率，来缓解土地缺乏的状况，从而达到降低土地成本的目的。其次，政府应减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，取消各
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