所属栏目：新闻论文发表 发布时间：2011-08-29浏览量:184
韩国传贳制度及其借鉴和启示
金玲
摘 要：传贳是韩国特有的房屋租赁制度。传贳制度促进了房地产的合理利用和资金的快速融通，有助于缓解低收入阶层的住房难题和稳定住房市场。传贳制度的合理成分，对于改善和解决城镇居民的住房问题具有重要的启示和借鉴意义。
关键词：韩国；传贳；租赁；房屋
作者简介：金玲（1988-），吉林延吉人，韩国韩南大学交换生，主要从事比较法及韩国民商法研究。
韩国有一个特别的房屋租赁制度，称为“传贳”。“传贳”是韩国特有的物权/债权制度。简单地说，“传贳”就是房客在签约入住前交给房东一定额度的押金，“传贳”合同期满后，房东则将全部传贳金返还给房客。传贳合同一般每两年一个周期，双方可以协议续签。一般来说，最初交的传贳金是合同标的房产价格的60-70%。在“传贳”的有效合同期间，房客不需要再向房东交任何房租，房东虽然让渡了在一段时间内的占有和使用房子的权利，则获得了对传贳金的使用权。
一、传贳的概念及性质
传贳是指，支付传贳金并且根据不动产的用途使用、收益的关系。传贳是仅韩国特有的，是在韩国高度发达的习惯上的不动产特别是建筑物借贷的形态。“传贳”中的“贳”是指，“出租、出借”。传贳的法律性质是特殊的借贷或者是有金钱消费借贷的混合契约。传贳和一般的借贷不一样的地方是，其标的物为不动产。在韩国，租赁他人不动产的方法有两种，“传贳”和“月贳”。前者主要用于居住用建筑物上，而后者用于营业用建筑物上。
对于传贳最早的记录是在惯习调查报告书中。并且根据当初朝鲜高等法院的判例，“传贳是传贳契约中传貰权人对相对方交付传贳金，并在所定期间（存续期间）内，占有、使用相对方所有的房屋，以相互享有家赁（租赁）及传贳金的利子（利息）为内容的双务契约”。而根据惯习调查报告书可得知，“月贳是以每月交付租金的方式租赁房屋”。与月贳相比较，传贳被更多人所用，在保护双方利益方面更为平衡。
根据《韩国民法》第303条规定：传貰权是指，传貰权人支付传贳金，并在一定期限内根据不动产的用途占有、使用、收益，于传貰权消灭时，传貰权人返还不动产，并取得传贳金的权利。《韩国民法》第303条第2项规定：传貰权以不动产为标的物，农耕地不能作为传貰权的标的物。
一直作为习惯法而流传下来的传貰权，在其被收入到物权之后，学术界也对传貰权的法定性质产生过许多争议。多数人认为，传貰权具有用益物权和担保物权这两种法律性质（特殊用益物权）。用益物权说认为：传貰权是纯粹的用益物权，因为其本质是使用、收益他人不动产的权利。担保物权说认为：传貰权的担保物权的性质。根据《韩国民法》第318条的规定：传貰权的设定者迟延履行传贳金的返还，则传貰权人可以根据民事执行法的规定对传貰权的标的物进行拍卖。虽然传貰权人的拍卖请求权没有优先的效力，但从立法精神上可以解释，在任意拍卖的场合，根据《拍卖法》的规定事实上认定其优先受偿的效力。另外，根据《韩国民法》第304条、第305条之规定，对传貰权上设定了法定地上权和地役权，可以得知其设定的目的是为了保护标的物不动产的担保价值。特殊用益物权说认为：传贳权既不属于纯粹的用益物权，也不属于纯粹的担保物权，而是兼有用益物权和担保物权的性质。根据《韩国民法》第303条的规定：传貰权人支付传贳金，并在一定期限内根据不动产的用途占有、使用、收益，于传貰权消灭时，传貰权人返还不动产，并取得传贳金的权利。传貰权人对该不动产的传贳金，较后顺位权利人及其他债权人享有优先受偿权。
二、传贳权的取得与效力
（一）传貰权的取得
传貰权的取得有多种，如当事人之间的契约、传貰权的登记、传貰权的让与和继承等。其中，传貰权的取得主要是根据当事人之间的契约而设定传貰权，并且以登记的方式确立传貰权。而传貰权的让与取得可以通过传貰权人的转传贳而取得。传貰权的成立应当具备以下几个要件，即当事人之间设定传貰权契约、登记和交付传贳金。在实践中，登记仅仅是作为法律中的规定，很多当事人都予以逃避，而传贳金的金额只有登记才能对抗第三人，因此传贳金只能以债权债务的方式存在。在韩国判例中，都以支付传贳金为传貰权成立的要件。
（二）传貰权的存续期间
对于传貰权的存续期间，原则上是由当事人约定，但根据《韩国民法》第312条规定：传贳权的存续期间最长不能超过十年。当事者之间，若约定期限超过十年，缩短为十年：若存续期间届满，传貰权归于消灭时，当事人可以变更设定契约，但自更新之日起不得超过十年。（三）传貰权的效力
传貰权的效力根据《韩国民法》的规定可分为以下几种：
1.对建筑物传貰权、地役权、租赁权的效力
第一，在对土地之上建筑物设定传貰权时，传貰权的效力及于该土地上的地役权或租赁权。
第二，前项情况下，若没有传貰权人的同意，传貰权的设定者不能行使消灭地上权或者租赁权的行为。
2.建筑物的传貰权和法定地役权
第一，土地和建筑物属于同一个人所有时，对该建筑物设定传貰权，认定其土地所有权的特别继承人对传貰权人设定了地役权
第二，但是，前项情况下，土地所有权者不能对他人出租或者以出租为目的设定地役权或者传貰权。
（四）传貰权的消灭
传貰权的消灭，在物权法规定的消灭事由的基础上，另有其特有的消灭事由。如物权法中规定的，标的物的灭失、传续期间届满、消灭时效、混同、土地征用、因优先于传貰权的抵押权的实现等，属于消灭的一般事由。另外，传貰权设定者的消灭请求、传貰权的消灭通告、传貰权的抛弃等，都可以成为消灭事由，这也是传貰权消灭的特殊事由。
1.传貰权的消灭请求。传貰权人违反传貰权设定的契约或者不以不动产的用途使用、收益的，传貰权设定者可以请求消灭传貰权。并且传貰权设定者可以对传貰权人请求恢复原状和损害赔偿。传貰权人违反设定契约的情况有：契约明文规定禁止让与、设定担保、转传贳、租赁的，传貰权人而为之；传貰权人有维持、修缮义务而不为之。
2.消灭通告。传貰权于设定时未设定存续期间的，当事人在任何时候都可以向相对方发出消灭传貰权的通告，相对方自收到通告之日起经过6个月期间，传貰权归于消灭。
3.因不可抗力引起的灭失。传貰权的标的物全部或者部分因不可抗力而灭失的，其灭失部分的传貰权归于消灭。对于部分灭失的情况，传貰权人就其剩余部分不能达成传貰权的目的时，可以对传貰权设定者进行传貰权全部灭失的通告，并请求传贳金的返还。
三、当事人的权利义务
（一）传貰权人的权利义务
1.传贳权人的权利：
（1）占有、使用、收益传贳权标的物的权利：依据《韩国民法》第303条的规定，传貰权人支付传贳金，并在一定期限内根据不动产的用途占有、使用、收益。
（2）优先受偿权：依据《韩国民法》第303条的规定，传贳权人对于传贳金的返还较后顺位的债权人有优先受偿权。
（3）对标的物的处分权：依据《韩国民法》第306条的规定，传贳权人对标的物不动产有转传贳、让与、租赁、设定抵押等处分权利，但是传贳权于设定时禁止这些权利的除外。
（4）有益费用偿还请求权：依据《韩国民法》第310条的规定，传贳权人以改良标的物不动产为目的，对此支出的费用及其他有益费用可以向不动产所有人请求偿还。
（5）传贳金增减请求权：依据《韩国民法》第312条之2的规定，传贳金因为标的不动产的租税、租金或者其他费用的提高，又或者因经济事由的变动使传贳金的额度变得不合理，则当事者可以请求增加传贳金的额度。但是这个额度不能超过大统领令所规定的额度。
（6）传貰权标的附属物收买请求权：依据《韩国民法》第316条第2项的规定，若传貰权人经传貰权设定者的同意对传贳权标的物上设有附属物时，则传貰权人可以向传貰权设定者请求收买附属物。同样适用于附属物是从传貰权设定者购买的情况。
（7）拍卖请求权：依据《韩国民法》第318条的规定，传貰权设定者迟延履行传貰金的返还，则传貰权人可以请求拍卖传貰权的标的物。
（8）物上请求权：依据《韩国民法》第319条准用规定，第213条（所有物返还请求权）、第214条（所有物消除妨碍、预防妨碍请求权）、第216条（相邻地使用请求权）和第244条（对地下设施等的限制），这些规定使用于传貰权人之间或者邻地所有者及地上权者与传貰权人之间。
2.传貰权人的义务：
（1）支付传贳金的义务：这是一项基本义务，只有传貰权人支付传贳金，才可以占有、使用、收益该标的物。
（2）维持修缮的义务：依据《韩国民法》第309条的规定，传貰权人应当维持标的物现状，并且对其进行修缮。传貰权人违反此义务的，传貰权的设定人可也以根据第311条的规定，向传貰权人请求消灭传貰权，并且要求恢复原状和赔偿损失。另外，根据第315条规定，传貰权人违反修缮义务而发生标的物毁损、灭失等情形的，应由传貰权人负赔偿责任。
（3）恢复原状的义务：依据《韩国民法》第316条第1项的规定，传貰权的存续期间届满归于消灭时，传貰权人应对该标的物恢复原状。另外标的物上设有附属物的，传貰权人可以回收，但是如果传貰权的设定者提出收买的要求，无正当理由则不能拒绝。由此看出，第316条是传貰权人和传貰权设定者之间相互制约的条款。对于附属物，相互享有收买的请求权。
（二）传貰权设定者的权利义务
1.传貰权设定者的权利：
（1）传贳权标的物处分权：作为标的物所有人，必然对其享有处分权。
（2）传贳物附属物收买请求权：正如之前所说，传貰权人不仅对附属物享有收买请求权，传貰权设定者也对附属物享有收买请求权。
2.传貰权设定者的义务：传貰权存续期间届满归于消灭后，传貰权设定者要返还传貰权人的传贳金。
四、传貰权的优点及其局限
（一）传貰权的优点
1.存续期间的可变更性
韩国民法将传貰权的期间规定为传貰权的存续期间，在当事人约定存续期间的，除了当事人有更新的意思表示外，存续期间一经届满，则传貰权归于消灭。传貰权的存续期间根据《韩国民法》第312条第3项规定：传貰权的设定可以更新，但是其期间从更新之日起不得超过十年。在实践中，传貰权的存续期间一般设定为1至2年，其短期利用率较多，这样一来不仅可以提高建筑物的利用度，也可以说确实保障了传貰权设定者和传貰权者的双方利益。
2.有利于更好地发挥标的物的使用价值
《韩国民法》第312条第4项规定：建筑物的传貰权设定者在传貰权存续期间届满前6个月到1个月的期间内，若没有对传貰权者作出变更拒绝或者不改变条件则不认为是更新的通知，期间一旦届满，则被看做是同前传貰权同一的条件而重新设定传貰权。这种情况，认为传貰权的存续期间没有设定。
这个规定，如果传貰权者设定特殊的传貰权标的物，继续使用建筑物不仅有利于提高建筑物的利用度，也有利于社会经济的发展。
（二）传貰权的局限
1.法律性质不明确
关于如何解释传貰权的法律性质，学者间存在着分歧。在现实生活中，债权性的传貰权更优先使用于物权性传貰权。物权性传貰权虽然有详细的规定，但仅限于权利上；相反，对于债权性传貰权韩国民法中基本没有做出规定，因此无法确实保障经济上的弱者。
2.功能单一
传貰权因期限届满归于消灭时，传貰权设定人负有返还传贳金的义务。不动产作为传貰权的标的物，其所有权自始属于传貰权的设定者，期间届满后传貰权的设定者若没有返还传贳金，传貰权人也无法取得其标的物的所有权，仅可以通过申请拍卖而得到优先受偿而已。因此功能上的单一，可能会不利于传貰权者的利益。
3.风险负担与期间不合理
《韩国民法》第314条中明确规定因不可抗力而引起灭失的风险问题。因不可抗力造成的风险都由传貰权的设定者负担，可能会影响设定者融资等，导致设定者经济上周转不灵而陷入困境。
五、传貰权对我国立法的启示
为了稳定中国房地产市场平稳发展，确实改善和解决城镇居民的住房问题，借鉴韩国的传貰权制度有着不可忽略的意义。
首先，城市人口越来越密集，人们平均享有的土地平方数也随之减少，特别在大城市，纷纷涌现出“房奴”“蜗居”等现象。因此，在中国借鉴和发展传貰权制度可以在一定程度上解决城市人口居住的问题。
其次，房屋的所有权一直属于传貰权的设定者，对于房价上涨的部分还可以主张增加其额度，并且可以利用传贳金去融资、投资。
最后，对于传貰权人，在对房屋享有传貰权时，可以使用、收益、让与、租赁或者设定抵押，都不受房屋所有人的干涉。这么一来，传貰权人享有除所有权以外的所有权利，比租赁更加保障了传貰权人的合法利益。
参考文献：
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[3][韩]金基善.韩国物权法[M].法文社，1985:229.